中古マンションのリノベーションの魅力は「価格」「資産性」「好立地」「安心感」の4つ。費用や事例も解説。

中古マンションを購入し、自分好みにリノベーションするという選択肢が住まいづくりの新しいスタンダードになりつつあります。

コストを抑えながら理想の空間を実現できるのが大きな魅力ですが、同時に物件選びやリノベーション計画には注意も必要です。

この記事では、中古×リノベーションの魅力から失敗しないためのポイントまで、実例を交えながらわかりやすく解説します。

よくある質問

中古マンション×リノベーションの魅力とは？

近年、新築マンション価格の高騰や、“自分たちらしい暮らしを実現したい”という意識の変化から、「中古マンションを購入して、自分好みにリノベーションする」という住まいの選び方が注目されています。

中古マンション×リノベーションには、どんな魅力があるのか見ていきましょう。

価格を抑えて理想の空間に投資できる

中古マンションは新築に比べて価格が手頃で、同じ予算でもより広い物件や立地条件の良いエリアを選べる可能性が高まります。

たとえば、東京カンテイ「首都圏の新築・中古マンション市場における坪単価＆戸数規模の四半期調査レポート」の資料によると、2024年の第3四半期（7～9月）における首都圏の新築マンション坪単価は416.7万円。中古マンション20年以内は坪／317.1万円、30年以内は坪／225.7万円、30年超は坪／156.4万円と、新築と比べ2～6割安いケースも。

差額をリノベーションに充てることで、デザイン・間取り・設備など、自分のライフスタイルに合った空間づくりが可能になります。

参考：東京カンテイ

築年数の特性を活かせば資産性も安心

マンションは築年数の経過に伴い、築20年程度までは価格が下落しやすいです。築25年を超える頃から価格が安定し、下がりにくくなるとされています。

このような築古物件をリノベーション前提で購入することで、資産価値の下落リスクを抑えながら、自分好みの住まいをつくることが可能になります。

好立地で選択肢も豊富な中古マンション

利便性の高いエリアや駅近物件など、好立地はすでに多くの建物が経っているため、新築マンションが新しく建設される機会は限られています。

その点、中古マンションはすでに多くの物件が存在しており、全国的に見ても流通数が豊富です。

好条件の立地から選ぶことができるため、住みたいエリアを優先する人にとって大きな魅力となります。新築に限定せずに探すことで、選択肢がグッと広がります。

実物を見て購入判断ができる安心感

新築や未完成の建売とは異なり、パンフレットや完成予想図ではわからない「現実的な暮らしのイメージ」が湧きやすく、購入前の不安を減らせるのも中古ならではのメリットです。

リノベーション後の生活をより具体的にイメージした上で検討できる点が、多くの人に支持される理由です。

中古マンションはどこまでリノベーションできる？範囲を解説

中古マンションのリノベーションを検討するとき、「どこまで自由に手を加えられるのか？」という疑問を抱く人は多いでしょう。ここでは、リノベーション可能な範囲について解説します。

リノベーションできるのは「専有部分のみ」が基本

マンションには、「専有部分」と「共用部分」があり、基本的にリノベーションできるのは専有部分のみです。

専有部分とは？（変えられる箇所）

部屋の内部（床・壁・天井・キッチン・浴室・トイレなど）、つまり自分が所有している居住空間が対象です。

間取りの変更や設備の入れ替えも可能で、自由度は高く、自分らしい住まいを叶えやすいです。

共用部分とは？（変えられない箇所）

共用廊下やエントランス、屋根や柱、配管などの建物の構造などは「共用部分」とされ、勝手に手を加えることはできません。

また、以下のような「一見専有部分に見える場所」も共用部分に該当するケースが多いので注意が必要です。

• 玄関ドア（外側）
• 窓、サッシ
• バルコニー
• モニター付きインターホン（オートロック連動型）

ただし、玄関ドアの内側の装飾や、内窓（二重サッシ）の設置など、工夫次第で快適性やデザイン性を高めることは可能です。

マンション選びの注意点
購入時は「変えられる箇所」よりも、「変えられない箇所（＝共用部分）」の状態や管理体制を重視しましょう。
たとえば、外壁や屋上防水、給排水管の劣化状況、修繕積立金の水準などです。これらは、後々のトラブルや予期せぬ費用負担につながるため、内見や資料請求の段階で必ずチェックしましょう。

中古マンションを買ってリノベーションするメリット・デメリット

注目を集めている中古マンションのリノベーションですが、メリットだけではなくデメリットも存在します。両方をしっかり把握した上で、中古マンションのリノベーションに踏み切りましょう。

中古マンション購入×リノベーションのメリット

• 理想の間取り・内装が実現できる
  家族構成や暮らし方に合わせた設計が可能。家具配置や動線を考えた間取りにできる。
• コストの最適化が可能
  「こだわるところ」と「コストを抑えるところ」を自分で決められるため、予算配分の自由度が高い。

中古マンション購入×リノベーションのデメリット

• 時間と手間がかかる
  物件探しから施工完了まで、一般的に数カ月単位の時間が必要。打ち合わせや決定事項も多く発生する。
• 仮住まいが必要な場合も
  現在の住まいからの引越しタイミングによっては、仮住まいの手配が必要なケースもある。
• 施工の自由度には制限も
  共用部分や構造上変えられない部分もあるため、完全な自由設計とはいかないこともある。

オプションとして「リノベーション済み物件」もある

時間や労力をかけずにリノベーションの恩恵を受けたい人には、リノベーション済み物件という選択肢もあります。

【メリット】

• すぐに住める：工事期間が不要で、スピーディーに引っ越しが可能。
• 費用が明確：完成品の購入になるため、販売価格以上のお金がかからない。

【デメリット】

• 間取りや仕様を選べない：すでに完成しているため、好みと合わない可能性がある。
• 施工内容のチェックが難しい：実際にどんな工事がなされたかが不明瞭な場合もあり、内見だけでは見抜けない不安も。
• 物件数が少なめ：中古物件全体から見ると数が多くないため、場所の選択肢が少なくなる。

中古マンションのリノベーション費用相場

中古マンションのフルリノベーション費用は、面積や仕様、使う素材によって大きく異なります。以下は、実際の事例から算出した㎡ごとの平均費用です。

平米数	フルリノベーション費用（平均/税別）
40㎡	800万円
50㎡	1,055万円
60㎡	1,186万円
70㎡	1,190万円
80㎡	1,427万円

上記は、SUVACOに掲載の最新200事例から、平米数毎に平均価格を算出（2024年12月時点）した参考値であり、設備や間取り変更の有無、物件状態によって費用は変動します。

下記は、ゼロリノベの料金プランに基づき、平米数ごとの費用相場を一覧化したものです。

ゼロリノベは、不動産仲介からリノベーションの設計・施工まで、すべての工程を自社で管理するため、業界相場よりも価格を抑えられるのが特徴です。

60㎡の場合｜リノベ費用は平均1,186万円

たとえば60㎡のマンションであれば、平均的なリノベーション費用は約1,186万円。主な内容としては、以下のような工事が想定されます。

• 間取り変更
• キッチン、浴室、トイレの設備交換
• 壁、床など内装の仕上げ材の変更
• 配管の交換
• 照明や配線の見直し

ただし、素材やデザインにこだわるほど費用は上がる傾向があります。すべてに満足を求めすぎず、「どこにお金をかけるか」を明確にして計画を立てることが重要です。

中古マンション購入で発生する主な費用

物件費用やリノベーション費用に意識が集中しがちですが、トータルで必要な金額は想像以上に膨らみがちです。購入から入居までの全体像を把握し、余裕を持った資金計画を立てることが、理想の住まいづくりを成功させるカギになります。

ここでは、購入時と引っ越し～入居後、それぞれで必要になる代表的な費用を紹介します。

購入時にかかる費用（物件価格以外）

中古マンション購入時には、物件価格に加えて以下のような諸費用が発生します。

• 登記費用
  所有権移転登記・抵当権設定登記などにかかる登録免許税と司法書士報酬。
• 仲介手数料
  不動産会社に支払う手数料で、一般的には「物件価格の3％＋6万円（＋消費税）」が上限。
• 住宅ローン関連費用
  保証料や事務手数料、団体信用生命保険など、ローンを組む際には金融機関ごとの諸費用がかかる。
• 火災保険料
  住宅ローンの利用時には火災保険への加入が必須。保険期間や補償内容によって金額は変わります。

これらの諸費用を合わせると、物件価格の10％程度が追加で必要になるのが一般的です。諸費用についてもっと詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。

関連記事：中古マンションの購入に必要な諸費用は「物件価格の10%」が目安。費用の内訳やシミュレーション・節約方法も解説。

引っ越し～入居後にかかる費用

引っ越し、入居後にも以下のような費用が発生します。事前に把握しておくことで、安心して新生活を始められます。

• 引っ越し費用
  移動距離や荷物の量、時期によって金額が大きく異なります。繁忙期は割高になる点に注意しましょう。
• 家具・家電の購入費用
  家具家電を一新する予定の場合、リノベの設計段階から費用を見込んでおくと安心です。
• 固定資産税
  所有している不動産に対して課される税金で、評価額に基づき自治体に納税。初年度は日割りでの精算が行われることもあります。

各ステップでの必要書類や準備すべき費用を詳しく確認したい方は、次の記事を参考にしてください。

関連記事：中古マンション購入の流れと期間を図解でわかりやすく解説！取得までの8つのステップ・費用の目安・注意点も。

【弊社事例】中古マンションをおしゃれにリノベーション

ここでは、ゼロリノベを利用し、中古マンションをリノベーションしたお客様の事例を厳選して5つ紹介します。

どれも施主さまのこだわりや理想が詰まったおうちですので、ぜひ参考にしてみてください。

ゼロリノベの施工事例や利用されたお客様の生の声を聞きたい方は、下記のSNSもチェックしてみてください！

リノベーション向き物件の選びのポイント【構造・管理・耐震】

中古マンションをリノベーションするには、構造や管理状況による制約をあらかじめ理解しておくことが重要です。以下のポイントを購入前に必ず確認しましょう。

間取り変更できる構造かを確認

マンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」があり、間取り変更の自由度が異なります。

ラーメン構造は柱と梁で支えるため、壁の移動がしやすい一方、壁式構造は一部の壁が構造体となるため、間取りの制約があります。図面や物件情報で構造をチェックしましょう。

管理規約で工事が制限されないかを確認

マンションによっては、管理規約で「フローリング不可」「水まわりの移動禁止」「壁へのビス打ちNG」などの制限があることも。

ネットの物件情報だけでは分からないため、必ず仲介会社を通じて管理会社に確認しましょう。

耐震性や修繕計画も要チェック

中古マンションは、築年数だけでなく耐震補強の有無や管理の丁寧さによって安全性が大きく変わります。

「旧耐震＝危険」「新耐震＝安心」とは限りません。修繕積立金や長期修繕計画の有無も含めて、建物全体のメンテナンス状況を確認することが大切です。

耐震性、修繕積立金についての詳細は、下記の記事をチェックしてみてください。

関連記事：築年数の古い中古マンションの耐震性は？耐震基準だけではない3つの見極め方

関連記事：マンションの修繕費・修繕積立金とは？費用の平均相場や値上げする理由を徹底解説

後悔しないためのリノベーション会社の選び方

リノベーション会社を選ぶときは、自分の状況に合ったサービス形態かどうかを見極めることが大切です。

「中古物件を購入してリノベーションしたい人」と「今ある家をリノベーションしたい人」とでは、選ぶべき会社も異なります。

中古物件の購入から始めるなら「ワンストップ型」が便利

物件探しとリノベーションを同時に進める場合は、「不動産仲介＋設計＋施工」が一体となったワンストップ型のリノベーション会社を検討するのがおすすめです。

• 物件の買い逃しリスクを防げる
  ローン審査に必要なリノベ費用の見積もりがスピーディーに出るため、他の人に先を越されるリスクが低くなる。
• やりとりが一括でスムーズ
  窓口が一本化されていることで、手間や調整ミス、余計な費用が抑えられる。

持ち家のリノベなら「設計・施工重視」で選ぶ

すでに物件がある場合は、不動産仲介は不要なため、設計や施工の実績、対応力を重視して選ぶのがポイント。たとえば「間取り変更の柔軟性」「素材の選択肢」「アフター保証の有無」などを確認しておくと安心です。

リノベーション会社の選び方については、下記記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

関連記事：【2025年最新】リノベーション会社のおすすめ27選！選び方のポイントを解説

まとめ

中古物件を購入してリノベーションするのは、自由度が高く、理想の暮らしを実現しやすい手段です。ただし、自由度が高い分、判断の難しさや見落としによる「後悔」もつきもの。

物件選び・予算配分・間取り設計など、どの段階にも注意すべきポイントがあります。後悔を防ぐためには、専門的な知識と経験を持つパートナーと一緒に、暮らしのイメージづくりから始めることが大切です。

ゼロリノベでは、中古物件の購入からリノベーション設計・施工までを一貫でサポート。丁寧なヒアリングと豊富な実績で、あなたの理想の住まいづくりをお手伝いします。

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