スケルトンリフォームとは？タイミングや費用、メリット・デメリットや事例

何となくわかるようでわかりにくい言葉「スケルトンリフォーム」。建物の柱や梁だけを残して全てつくり変える大がかりなリフォームを指します。間取りも変わるような大きなリフォームだけに新築同様だと人気ですが、同時に費用も大きくなるため、事前の知識として最適なタイミング、費用、メリットやデメリットなどを知っておく必要があるでしょう。

スケルトンリフォームとは？から始まり、事例を見ながらどんなリフォームなのかを解説します。

スケルトンリフォームとは？

床や天井、壁をはがして建物の構造部分だけを残し、全てをつくり変えること。それがスケルトンリフォームです。スケルトン（骨組み）だけの何もない空の状態からスタートさせるため、間取り設計の自由度が高くなります。

見えない箇所の代表として、配線や配管も取り替えることが可能で、まるで新築になったようによみがえり、新築以上の価値を持たせることが可能になるのもスケルトンリフォームの特徴です。

リフォームやリノベーションとの違いは？

リフォームは、表面的な施工で今ある古い状態を新しくすることです。設備の交換や床や壁紙の張り替え、屋根や外壁の張り替えなどが該当します。

リノベーションは、リフォームの施工からスケルトンにはしないものの内外の変更まで、広い施工を行うことです。

 “スケルトン”が付けば、見えない箇所も変えるような規模の施工が可能となるため、スケルトンリフォームとスケルトンリノベーションはほぼ同義になります。

「マンション」と「戸建て」で行うスケルトンリフォームの違いは？

「マンション」と「戸建て」で違う部分は、施工範囲になります。マンションは住居となる部屋の専有部分だけになる点、戸建ては屋根や外壁までを含め、建物内外を一新することができる点に違いがあります。

戸建てでは共用部分がない分、マンションよりスケルトンリフォームの範囲は広がり、外からの耐震補強工事なども可能です。

スケルトンリフォームを検討するタイミングは？

建物の状態やライフスタイルの変化によって、それぞれがスケルトンリフォームを考えるタイミングは違います。どんな場合があるのかを見ていきましょう。

タイミングを逃さないことが大事

経年によって傷んだ箇所が多くなってきた時

メンテナンスをしても、年々、あちらこちらに傷んでくる箇所はでてくるものです。築古になればなるほど、設備の古さ、床のきしみや壁のひび、断熱の問題など、暮らしに不便さや不自由さが出てきてしまいます。

家族構成が変化した時

子どもの誕生、親との同居、子どもの独立など、暮らす人数の変化は間取りの問題を生みます。部屋の増減、広さの問題など、設備や建具などを取り替えることでは解決しない不便さや不自由さがある場合です。

既存住宅の性能や動線が気になってきた時

中古住宅を何とかできないかと悩んでいないでしょうか。設備が古くなったり、生活動線や断熱効率が悪かったり、耐震性や騒音が気になったりなど、日頃から快適に暮らせない部分が多いと感じている場合です。

スケルトンリフォームのメリット・デメリット

スケルトンリフォームが難しくなるケース

“スケルトン”にすると言っても、どうしても構造上の問題やマンションの規約などの問題でスケルトンリフォームができないケースもあります。その場合は、どのようなリフォーム変更になるのかをリフォーム・リノベーション会社と相談することになるでしょう。

どんな場合がある？

マンションの場合

• 壁で支える壁式構造のケース
• ＰＳ(パイプスペース)が室内で縦に通っているケースや配水管の勾配に影響が出るケース
• 水回りや配管の移動を禁止、床材の制限など、管理規約があるケース

戸建ての場合

• 地盤に問題があるケース
• 基礎の損傷が大きいケース
• 壁で支える2×4工法のケース
• 床面積が変わりそうな「型式適合認定」を受けているケース

型式適合認定とは
通常、設計者が建物材料や構造、設備などの安全性をそれぞれチェックし、建築基準法に基づく建築確認申請を提出後、確認検査機関による確認手順が踏まれます。確認検査機関は国土交通大臣指定の認定機関で、建築基準法に基づいて審査をしているわけです。
一方、型式適合認定とは建築基準法に基づき、建築材料や主要構造部、建築設備等の型式について、一定の建築基準に適合していることをあらかじめ審査し、認定すること。この認定を受けていれば、個々の建築確認や検査時の審査が簡略化されます。

型式適合認定を受けている住宅というのは、通常の建築確認申請や検査を簡素化して行う、大手ハウスメーカの建物に多くなっています。そのような場合には、『新たに建築確認申請が必要となる項目を申請した場合、新築時に建てた柱や壁の詳細資料がわからないケースや床面積が従来とは違って減る可能性』があるため要注意となります。

【BEFORE→AFTER】厳選スケルトンリフォーム事例5選｜写真と間取り図・参考費用も　

事例1.【マンション】木の素材にこだわり、家事動線を楽にしたスケルトンリフォーム

建物タイプ	マンション
広さ	65.89m²
築年月	1996年04月
リノベ費用	1000万〜1500万円
居住人数	3人

別荘感漂う環境にある、メゾネットタイプの中古物件。リビングダイニング、キッチンと一直線に、専用庭の窓へ抜ける風通しの良い開放感は抜群です。トイレを上下階で2つにし、2階の浴室を1階の窓を活かした場所に移したことで、使いやすい家事動線設計となっています。

Before

After

間取り図

事例2.【マンション】寝室をコンパクトにまとめ、広いリビングを実現したスケルトンリフォーム

建物タイプ	マンション
広さ	65.89m²
築年月	1996年04月
リノベ費用	1000万〜1500万円
居住人数	3人

「2LDKで広いリビングを」というオーダーから、明るい陽射したっぷりな家族団らんスペースを確保。白い腰壁を配した造作キッチンが、品良くスペースを演出しています。玄関は土間収納を取り入れ、寝室は間仕切り壁を梁下の高さにしたメリハリ設計で、住み心地の仕上がりは極上です。

Before

After

間取り図

事例3.【マンション】広めのリビングは将来の子ども部屋への可変を考慮したスケルトンリフォーム

建物タイプ	マンション
広さ	65.89m²
築年月	1996年04月
リノベ費用	1000万〜1500万円
居住人数	3人

ダイニングテーブルをキッチンにつなげ、毎日の配膳や片付けを効率良く済ますことができる設計となっています。広めに設計したリビングは、将来の子ども部屋設置への余白の残したつくりに。仕切り壁を取り除いたリビングは全体的に広く、明るく、温かみにあふれる空間となり、家族の暮らしを見守ります。

Before

After

間取り図

事例4.【戸建て】4階建てならではの縦のゾーニングで快適さを追求したスケルトンリフォーム

建物タイプ	戸建て
広さ	248.2m²
工期	7ヶ月
リノベ費用	2000万円〜
居住人数	3人

4階建ての面白さを十二分に活用して、縦移動が楽しくなるようなゾーニングを施したお住まい。戸建てでも、動線が長くなりすぎないようにワンフロア完結の家事動線で快適な空間をつくり出しています。玄関、客間と書斎を2階にまとめ、プライベート空間を上階にした工夫設計で、在宅ワークと生活のバランスも良好です。

Before

After

間取り図

事例5.【戸建て】両親から受け継いだ住宅を耐力壁で補強し、大切に住み繋ぐスケルトンリフォーム

建物タイプ	戸建て
広さ	127.11m²
工期	4ヶ月
リノベ費用	1500万〜2000万円
居住人数	2人

歴史を見届けてきた柱や筋交いを大切に残しながら、建物を補強して寿命を延ばすことこそ、理想とも言える設計です。孫を含めた三世代が機会あるごとに集うＬＤＫを、庭が見渡せる明るい1階の中心に据えています。二重サッシで機能性を新たに備えたＬＤＫの誕生です。

Before

After

間取り図

他にも、事例をもっとみたいという方は以下の記事もぜひご覧ください！

スケルトンリフォームの一般的な費用目安

マンション：1平方メートルあたり約15万～25万円
戸建て木造住宅：1坪あたり約17万～49万円

これを見て、妥当だと思うでしょうか。高いと思うでしょうか。

例えば、60㎡マンションの場合、900万～1500万円、延床100㎡(約30坪)戸建ての場合、510万～1470万円となります。さらに、全ての希望を入れた細かな打ち合わせをしていくと、もっと現実には費用が膨らむでしょう。ざっと見積っただけでも、トータルで1000万円以上かかることになります。数字を見ると、「思っていたより高い」と感じる方が多いのはこのためです。

ただ、全てのお客様が全ての希望を実行するかと言えば、そうではありません。予算があるからです。諦めるか、代替案を検討しながら、どこまで希望が実現するかをリフォームやリノベーション会社とすり合わせていくことになります。

▼他にも参考にしたい【費用目安記事】はこちら

スケルトンリフォームの工程｜「物件探し～物件購入～設計・工事」まで（ワンストップの場合）

ワンストップで物件選びから始められるリフォームやリノベーション会社であれば、これから中古住宅を購入しようとしている方は、初めから二人三脚で進んでいくため、話や作業がスムーズに運びます。

中古住宅をすでに持っている方は、3からご覧ください。

1.物件選び 〜物件購入まで（平均1.5ヶ月）

一緒に物件探しをしてくれるリフォーム・リノベーション会社をまず探します。事例数が多く自分の価値観に合うこと、そして最初から最後まで一社で完結する「ワンストップ」対応の会社がおすすめです。

ワンストップの会社では、購入する物件の仲介から手伝ってもらえるので最初からリフォーム前提での物件探しが可能です。物件内見時に”暮らす”目線での物件の目利きができる会社や全体予算まで考えてくれる会社はそう多くはありません。

物件選びの出発点を間違わないようにするためにも、以下の情報を参考にしながら、物件の相談をしていきましょう。

こちらのサイトもご活用ください。

内見を経て、気に入った物件が見つかったら買付申請を出します。同時に住宅ローンの仮審査を進めておきましょう。無事に希望物件を購入することができるようになったら、物件契約を結びます。

住宅ローンを申し込んだ場合、物件契約後に本審査が始まります。物件契約から住宅ローンの申し込みまではスピード感が重要。やらなければならないことや必要な書類も多くなるため、安心して頼れる強い味方を見つけておくことが不可欠です。

ここでも、ワンストップ対応のリフォーム・リノベーション会社であれば、物件購入や住宅ローンの手続きにも慣れているため信頼できるサポートを期待できるでしょう。

また、あらかじめリフォームすることが決まっている場合は、一体型住宅ローン（物件＋リノベ・リフォーム費用）を選びましょう。

3.設計（2.5～3ヶ月）

物件購入が決まれば、実際にどんなプランが実現可能なのかを打ち合わせしていきます。設計士は現地調査によって実際の物件の状態を細かく調査したうえで、より具体的なプランを提案することが可能です。

まずは自分たちの要望を率直に出してみましょう。リフォーム・リノベーション会社は、無理のない予算でお客様の要望を叶えるための工夫や調整をするためにいるのですから。

できることやできないこと、予算と照らし合わせながらベストなプランを探っていくことが重要です。

4.工事（ 3～3.5ヶ月）

工事請負契約書を締結します。実際に工事が始まる1週間ほど前に近隣や管理組合などに書認可幾人と挨拶を行います。リフォーム・リノベーション会社が行う場合が基本ですが、お客様も同行したほうが印象は良くなるでしょう。

工事中はお客様が実際の目で進行具合や現場の状態を見学することをおすすめします。引き渡し時に確認するのではなく、もし、途中で疑問があれば、設計士に相談することが可能だからです。

事前にチェック項目を用意してもらうことをおすすめします。

ぜひ、スケルトンリフォーム前に知っておきたい減税制度一覧

住宅リフォームの減税除対象となる主なケース	控除税の種類
耐震リフォーム：旧耐震基準住宅の場合	所得税・固定資産税控除
バリアフリーリフォーム：要介護認定者や高齢者が住んでいる場合	所得税・固定資産税控除
省エネリフォーム：窓の断熱改修工事を実施した場合	所得税・固定資産税控除
同居対応リフォーム ： キッチン・浴室・トイレ・玄関のうち、2つ以上が複数あること	所得税控除
長期優良住宅化リフォーム： フォーム前の住宅診断とリフォーム後の長期優良住宅認定を取得すること	所得税・固定資産税控除
子育て対応リフォーム ： 19歳未満の扶養親族がいて、自身・配偶者のどちらかが40歳未満他、条件あり	所得税控除

まとめ

リフォームの中でも大きな工事をすることになるスケルトンリフォーム。骨組みだけを残す大改修です。金額も大きくなるだけに、スケルトンリフォームという施工内容を知り、希望を実現してくれるリフォーム・リノベーション会社選びが大変重要になります。

知識を得る方法として、無料セミナーに参加したり、直接問い合わせたりしてみることも一つの方法です。ゼロリノベでは、オンラインで顔出し不要の無料セミナーを開催しています。セールスは一才ありませんので、安心してご参加いただけます。

情報収集の一端として、ぜひご活用ください。