失敗しない！中古マンションを買って、リノベーションで大変身！させる術

2025.03.12

中古マンションのメリットといえば、箱はそのままに、中身の間取りや内装をすべて一新させる「リノベーション」が挙げられます。新築以上に部屋を魅力的に蘇らせる楽しさは新築でも味わえない、中古ならではの醍醐味であり、リノベーションという体験自体が施主としての冥利に尽きるかもしれません。新築と比べて費用面では、いうまでもなくコスパは抜群で、なぜ、もっと早く中古マンションの魅力に気がつかなかったのかと思うほどでしょう。

今、中古マンションを買おうとしているなら、暮らしまで大変身させてくれるリノベーションまで検討することをぜひ、おすすめします。また、本記事では中古リノベーションを成功させるための秘訣もお伝えしますので、最後までお読みください。

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管理状態の良い中古マンションを買うための極意

そもそも、コンディションが悪い中古マンションを買ってしまうと、リノベーションができないという事態にもなりかねません。壁紙や床、水回りの設備を取り替えるなどのリフォームは可能でも、間取りから何まですベてを変更するリノベーションをするためには、専門家が内覧しなければ、素人ではどこまで変更が可能なのかがわからないからです。

また、たとえフルリノベーションでも「変えられる箇所」と「変えられない箇所」があります。既存の建物を再利用するわけですから、躯体の丈夫さや劣化具合まではリノベーションによって蘇らせることはできないのです。

もし、中古マンションでリフォームやリノベーションが何でもできるように思っているとしたら大間違い。そのマンションの構造を含めた劣化状態や管理・メンテナンス状態を把握していなければ住んでから後悔することになりかねません。

せっかくリノベーションによって間取りや内装を一新しても、建物自体の耐久性がなければ長く安心して住むことはできないからです。だからこそ、中古マンション購入においては「管理状態」を見極めることがもっとも重要です。

管理状態とは、住民の管理意識やモラル・建物の修繕計画のこと

では、中古マンションの管理状態とは、何を指していうのでしょうか。

駐輪場や駐車場がきれいなこと？エントランスがきれいなこと？廊下がきれいなこと？などが思い浮かぶでしょう。“きれいな状態”が「管理状態が良い」と思うことは半分正解ですが、半分は不正解です。

どういうことかといえば、共用部分になる廊下やエントランス、駐輪・駐車場、専有部分になる部屋などがきれいなことはもちろん大事ですが、パッと見のきれいさだけでなく、見えない部分の管理状態の良し悪しが中古マンションにとっては大変重要になることをお伝えしたいのです。

管理状態が良い中古マンションは、『長い目で見て、見えない部分までしっかり管理されているかどうか』が分かれ道になります。管理人や管理組合に任せておけば大丈夫、というわけでもありません。

まず大前提として、マンションは所有者による共同管理と定期的な大規模修繕が必要となります。国土交通省が定める「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕工事は12～15年周期が実施の目安とされています。

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マンションの大規模修繕とは？実施内容や期間・費用など詳しく解説 | ゼロリノベジャーナル

そのため、「大規模修繕に必要な管理費・修繕積立金が適正価格できちんと積み立てられているか」「過去に大規模修繕工事が実施されているか」「適切な修繕計画が立てられているか」「国から定められた定期点検などが行われているか」などの視点をよくチェックしなければなりません。

「日常での管理状態を見る項目」と「長期的な管理状態を見る項目」を挙げてみましたので、中古マンション内覧の際に、“あなた”の目でチェックしたり、不動産仲介会社やリノベーション会社に質問してみてください。

＜管理状態を見極めるための重視項目＞

日常での管理状態	①廊下やエントランス、駐輪・駐車場、集会場など、共用部分の清掃 ②設備点検・交換 ③ルールや管理を守らせるための管理人の常駐 ④掲示板や行動から見える住人の管理意識
長期的な管理状態	①修繕報告書の記載・状況 ②建物全体の修繕履歴 ③定期的な管理組合の会合 ④将来的な修繕計画の有無 ⑤管理費・修繕積立金の滞納金の有無

管理状態を知るには、良い仲介会社やリノベーション会社のヘルプが必要

項目を見た感想はいかがでしょうか。 “あなた”だけではチェックしようのない項目がかなりあると気づいたのではないでしょうか。

たった一度の内覧では知る由もないことが多くあります。だからこそ、管理状態のチェックには『良い仲介会社やリノベーション会社』の存在は必要不可欠で、一緒に確かめることが可能な会社を選ぶようにしたいものです。

佐藤

とはいえ、マンションの修繕計画の内情を知るには管理組合の議事録を確認するなど必要資料を取り寄せなくてはなりません。読み解くのにも専門の知識を必要とするため、仲介をお願いする不動産会社に依頼するのが一番です！
もちろんゼロリノベで物件調査をする際には、必ずチェックするようにしています。

ゼロリノベに相談する

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【2025年最新】リノベーション会社のおすすめ27選！選び方のポイントを解説 | ゼロリノベジャーナル数あるリノベーション会社のなかから、信頼できる会社を選ぶのは難しいですよね。そこで、おすすめのリノベーション業者と特徴、選び方を解説します。

中古マンションのリノベーション費用の相場を把握する

いくら中古マンションにして費用を抑えたからといって、リノベーションにも費用がかかるのは当然です。実際にどのくらいの費用を見込んでおけばよいのかがわからないと、総額の費用を見積りづらいですよね？

リアルなリノベーション費用相場はどのくらいなのでしょうか。以下は、SUVACOの200事例を元に算出した、平米数ごとのフルリノベーション費用の平均価格です。想像以下でしょうか。想像以上でしょうか。

中古マンションのリノベーション費用を知る術 — 出典：平米別200事例費用相場まとめ！中古マンションのリノベーション費用のリアル相場とローン解説 | ゼロリノベジャーナル

リノベーションとひと言でいっても、表層リノベーションとスケルトンリノベーションの種類で費用は変わります。個々のケースで見積金額がかなり変わるのと、依頼するリノベーション会社によってかなり違うこともあるでしょう。

ちなみに、ワンストップでリノベーションを実現するゼロリノベでは、以下のような料金体系をとっています。不動産仲介から携わり、資金計画から設計・施工まで自社で行うことが「ワンストップリノベーション」です。中古物件の目利きをした上で、ご希望に合った確実なリノベーションを提案し、一貫した工程を自社で行うため、不意な工事の追加費用が発生することはありません。

中間コストがかからず、費用がいつの間にか加算されることもないため、他社に比べて費用が抑えられます。

ゼロリノベの料金体系に基づいて算出した、平米数別での料金相場は以下のとおりです。

中古マンション購入時にリノベーション費用は住宅ローンへ組み込める

初めから中古マンションを買ってリノベーションをする前提の場合は、トータルで予算を考える必要があります。「どちらにどのくらいの予算をかけるか」のバランスが重要になりますが、リノベーション費用を含めた金額も住宅ローンに組み込むことが可能です。

「中古マンションを買う住宅ローン」と「リノベーションをするリフォームローン」を別々に借りることもできますが、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高いのが特徴です。総額で考えた際には、トータルの返済額は住宅ローン一本で借りた方が費用を抑えられるメリットがあります。

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リフォームローンとは？金利相場、審査、ローン選びのポイントなどを解説 | ゼロリノベジャーナル

また、住宅ローンを検討する際にもっとも大切なのが「返済に無理のない安心予算」を把握しておくことです。住宅を購入したあとも趣味や旅行を楽しめる経済的余白があるか？子どもの教育資金や老後資金に皺寄せがいかないか？を事前に理解するためには、お金のプロであるFP（ファイナンシャル・プランナー）に客観的なライフプランを作成してもらうことを強くおすすめします。

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確実に希望を叶えてくれるリノベーション会社を選ぶ方法

中古マンションを“あなた”色の住まいにするために行うリノベーション。変えられる部分は多くありますが、変えられない部分もあります。これも“あなた”が判断できることではなく、リノベーションできる範囲はプロの確認が必要です。

例えば、以下のような場合です。

建物の制約があるケース

・マンションが「壁式構造」のため、フルリノベーションでも壊せない壁がある
・マンション全体に縦に続いているPS（パイプスペース）は建物全体に影響するため変更できない
・室内であっても、玄関ドアや窓・サッシ・ベランダは共用部分のため交換ができない
・管理規約によってキッチン・バス・トイレの水回りの大幅な移動ができないケースがある
・管理規約によってフローリングに変更できないケースがある

基本的には建物ごとに取り決められた管理規約に従い、管理組合へ確認や許可が必要なのです。こうした制約をわかった上で、“あなた”に合ったベストなリノベーションプランを提案してくれる会社を選ぶ必要があるでしょう。

ではどうすればいいでしょうか？

内覧時に、建物構造やリノベーション知識のある担当者に同行してもらうのです。一般的な不動産担当は建築の知識は持ち合わせていません。一方で、ワンストップリノベーションの会社では、自社で仲介した物件のリノベ設計・施工を行うため、建築観点でも事前に建物チェックを怠りません。

ゼロリノベでは、建築士監修のチェックポイントに基づき、リノベーション知識のある仲介担当者が厳しく建物を確認します。また、内覧の前にあらかじめリノベーションの希望をお伺いすることで、確認観点を明確にした上で内覧に臨みます。

こんな内覧では、リノベーションに失敗どころか、物件選びにも失敗するかも

内覧時に同行するのは、不動産仲介の営業ということがよくあるでしょう。営業は物件売買の数字だけを意識するため、物件の購入後に、どこをどう直せるということや、この部分を注意して見たほうがいいなどという見方はできない場合が多く、管理規約の確認をしてくれない可能性すらあります。

物件の利便性や部屋の美しさなど、表面だけをほめて終わってしまうパターンは絶対に避けなければならないでしょう。一見しただけだとしても、物件の状態を説明できない内覧は、目的を果たしていないと言えますので、こんな内覧は要注意です。

築40年以上の中古マンションでも安心！そう言い切れる訳とは？

築40年以上の中古マンションでもここまで変わる術 — **ゼロリノベ外苑前本社**

経年による資産価値の下げ止まりの目安は築25年と言われています。つまり、築25年以上の中古マンションは手の届きやすい価格で、購入後に価格の下落幅も少ないので実は狙い目なのです。

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中古マンションの買い時は築25年以上！購入時に後悔しやすいポイントや注意点を築年数別で解説 | ゼロリノ… 中古マンションの築年数の限界は？中古マンションを買うなら築25年以上がおすすめ。購入時の注意点や築古マンション購入の後悔についても紹介。

しかし、築40年と聞くと「いくら何でもそこまで古いマンションは・・・」と尻込みしてしまうかもしれません。ゼロリノベの本社オフィスをご覧ください。そう見えるでしょうか。ちなみに、本物件は築50年以上のヴィンテージマンションです。古いマンションなので、リノベーションで断熱補強も行っているんですよ。

とはいえ、築40年以上のマンションとなるとやはり尻込みしてしまいますよね。おそらく、以下のような不安があるのではないでしょうか。

耐震性の不安	大きな地震に耐えられる？
寿命の不安	もしかすると、もうすぐ寿命なのでは？
建て替えの不安	建て替えされるのでは？

答えはこちらの記事でわかります。

築40年マンションリノベーションを成功させるたった２つのポイント | ゼロリノベジャーナル

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読めば納得！築年数よりやっぱり管理状態の問題

もし、築古の中古マンションを「古いから何となく怖いし、嫌だ」と思っているのだとしたら、食わず嫌いというものです。イメージで決めつける前に、正しい情報を手に入れて理解することが大切でしょう。その上で納得がいかないのであれば、予算と検討しながら別の選択をする道筋があります。まずは情報を確かめてみましょう。

この記事を参考にしてください。

マンション（鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年、寿命は100年！建て替えや減価償却について解説

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