築50年マンションは買うとやばい？不動産のプロが教える買って後悔しない物件の見分け方

築50年の中古マンションと聞いて、どんなものをイメージしますか？

建物の老朽化や耐震性の問題、内装の古さなどが気になる人が多いのではないでしょうか。

それでは、こちらの写真を見てください。

実はこれ、築48年（当時）の物件を改装した「ゼロリノベのオフィス」です。
築50年近くとは思えませんよね？建物の「骨組み」や「構造部分」がしっかりとした物件であれば、リノベーションするだけでこれほどおしゃれになります。

この記事では、失敗しない築50年中古マンションの見極め方を解説。また、ゼロリノベが実際に手がけた「築50年マンションのリノベーション事例」も紹介しますので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

築50年マンションのメリット・デメリット

築50年マンションのメリット

築50年のマンションには、主に3つのメリットがあります。

1.新築と比べてリーズナブルな価格で購入できる

下記は、東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）中古マンション成約物件、築30年超の比率が３割超える（図表6 P5）」をもとに作成した、中古マンションの築年数ごとの成約状況を示したものです。

参照元：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）中古マンション成約物件、築30年超の比率が3割超える」

築50年マンションの最大のメリットは価格の安さ。マンションは新築が一番高く、その後は築年数が古ければ古いほど価格は安くなっていきます。

築26年を超えると、マンションの不動産成約価格の平均は3,000万円を下回り、新しいマンションの半額以下で購入できることが分かります。

2.物件価格を抑えてリノベーションにお金をかけられる

築50年のマンションは物件価格が安いため、購入費を抑えやすいのが魅力。その分、リノベーションにしっかり予算を割くことができます。

希望の間取りやデザインにこだわった空間を実現できるのは、中古物件×リノベーションならではの楽しみ方です。

3.好立地の物件が多い

築50年のマンションは、駅徒歩圏や都心部など、いまでも人気のエリアに建てられていることが少なくありません。立地の良さは、将来の資産価値にも関わる重要な要素です。

さらに、長年にわたり管理が行き届いているマンションは「ヴィンテージマンション」として評価されるケースも。「立地・管理・デザイン」の三拍子がそろえば、暮らしやすさだけでなく、所有する満足感も得られるでしょう。

築50年マンションのデメリット

一方、築50年のマンションには、以下のようなデメリットもあります。

1.売却しにくい傾向がある

以下は、東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024）中古マンション成約物件、築20年超の比率は全体の過半の53％（P5 図表5）」をもとに作成したグラフです。

参照元：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

前述したように、マンションは築年数が古くなればなるほど価格は下がります。さらに、買い手の需要も低くなる傾向があるため、成約率は低くなるのが特徴です。

購入時に安く買えるのはメリットですが、売る際に成約しにくいデメリットがあることは、理解しておく必要があるでしょう。

2.内装や設備が古い

築年数が経過したマンションは、好立地や価格の安さが魅力である一方で、室内の状態に注意が必要です。

長期間手を入れられていない場合、現代の暮らしに合わない仕様や交換が必要な設備が残されていることもあります。

リノベーションを前提とするなら、内装・設備の更新コストも計画に組み込んでおきましょう。

3.管理・修繕の状態次第では老朽化が進んでいることも

マンションの資産価値や住み心地は、建物そのものよりも「管理状況」に大きく左右されます。

築年数が古いほど、これまでの修繕履歴や今後の計画がしっかりしているかが重要な判断材料になります。

4.耐震工事が済んでいない場合がある

築50年以上のマンションは「旧耐震基準」で建てられているため、耐震性への不安を抱きやすいかもしれません。

ただし、すべてが危険というわけではなく、補強工事や耐震診断によって安全性が担保されているケースもあります。物件ごとの対応状況をしっかり確認することで、安心して選ぶことが可能です。

5.住宅ローンの審査が厳しい場合もある

築古マンションの購入では、住宅ローンのハードルが高くなるケースも見られます。

耐震基準を満たしていないと、金融機関によっては融資対象外になることも。とはいえ、すべての銀行で一律というわけではありません。

物件の耐震性能や工事実績によっては、問題なく融資を受けられる場合もあるため、複数の金融機関に相談してみるとよいでしょう。

築50年マンションっていつまで住めるの？

「古いから長く住めないのでは？」と不安を感じる人もいますが、実際の寿命は「築年数」だけでは判断できません。

参照元：国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取り組み紹介（スライド P10）｜「RC造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」

鉄筋コンクリート造のマンションは、適切なメンテナンスが続けられていれば、想像以上に長持ちします。

とくに給排水管などの設備部分は、定期的な交換や補修がされているかがポイント。購入前には、今後の維持管理が期待できるか見極めることが大切です。

マンションの建て替えはほとんどない

築古マンションを購入するとき、「建て替えになるかも…」と心配する人もいますが、実際に建て替えが実施される例はごくわずかです。

参照元：国土交通省「マンション建替え等の実施状況（2024（令和6）年4月1日現在）」

建て替えには高額な費用と所有者の合意が必要で、ハードルが非常に高いため、現実的には管理や修繕で維持されるケースがほとんど。購入後すぐに立ち退き…といった事態を心配しすぎる必要はありません。

築50年マンションの耐震性は？

築50年のマンション購入を検討したとき、多くの人が心配する耐震性について詳しく解説します。

1. 築50年のマンションは「旧耐震基準」で建てられている

築年数だけを見て不安になる人も多いですが、重要なのは「耐震性＝築年数」ではなく、建物ごとの状態を見極めることです。

新耐震基準の物件は理想ですが、築年数が古くてもしっかり管理されている物件であれば、安全性や資産価値の観点から見ても十分検討に値します。

予算とのバランスを考え、築年数よりも実際の管理状況を重視することが大切です。

2. 「耐震補強済み」の旧耐震物件も選択肢に

「旧耐震＝危険」という思い込みで、良物件を逃してしまうのはもったいないこと。実際には、耐震診断をクリアしたり、補強工事によって新耐震基準を満たしていたりするマンションも存在します。

購入時は、築年数では見えない「中身の安全性」を見極めましょう。

築50年マンションは売却できる？

築年数が古いというだけで、売却をあきらめてしまうのは早計です。近年は「リノベーション前提」で中古物件を探す人が増えており、売り方を工夫すれば、築古マンションにも十分なニーズがあります。

とくに、ターゲットに合った販路や仲介会社を選ぶことが重要。リノベーションに関心がある層にリーチできる専門サイトやサービスを活用することで、スムーズな売却が期待できます。

リノベーションが済んでいるマンションであれば、売却だけでなく「賃貸運用」も現実的な選択肢になります。築年数よりも、見た目や設備の清潔感が入居者の判断に大きく影響するため、リノベの効果は大きいものです。

住宅ローンが残っている場合、原則として貸し出せません。ただし、例外もあるため、事前に金融機関や契約内容をしっかり確認しましょう。

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【ケース別】築50年マンションの注意すべきポイント

ここからは、築50年のマンションについて「購入を考えている場合」「住み続ける場合」「売却する場合」の3つのケースに分け、注意すべきポイントを解説します。

1. 購入を考えている場合

築50年という年数だけでは、そのマンションの価値やリスクを正確に判断することはできません。

とくに、管理状況や住民の経済的な協力体制は、今後の資産価値や安全性に直結します。内見・見学の際は、エントランスや共用部の清掃状況などからも、管理の丁寧さが垣間見えることがあります。

また、「建て替え予定の有無」や「立地条件が将来の需要に見合うか」といった視点も、長期的な資産として考えるうえで重要です。

2.住み続けることを考えている場合

築50年のマンションに今後も住み続けるなら、資産価値の推移や管理状況を定期的に把握しておくことが大切です。これは、万が一将来的に「売却」や「相続」などが発生した際に備える意味もあります。

立地条件が良いマンションは、築年数が経っても資産価値が落ちにくい傾向があり、賃貸・売却どちらにも有利。そのため、定期的な不動産の査定や不動産会社へのヒアリングを通じて、自宅の資産価値を把握しておくとよいでしょう。

滞納額が多いなど、将来的に修繕工事が進まない可能性がある物件は、結果的に資産価値の下落を招く可能性もあります。仮に、管理状況に不安があれば、「売れるうちに手放す」という選択肢も視野に入れておくと、後悔を避けられます。

3. 売却する場合

築50年マンションの売却は、「買い手にどんな層がいるか」を意識した準備が欠かせません。

築年数が経っている物件は、購入後の使い方を明確にイメージしている買い手が多いため、売り手側の思惑とズレが生じることもあります。

内装を刷新して「魅力的に見せよう」と思っても、買い手によっては「余計な手直し」と受け取られるケースも。そのため、売却前に大掛かりなリフォームを施すよりも、現状のままの情報を丁寧に開示する方が、結果的に信頼感や成約率につながる場合もあります。

気になる部分があれば、リフォームよりも先に専門家による建物診断（インスペクション）をおこない、建物の状態を見える化するのも一つの手です。

【弊社実例紹介】築50年マンションのリノベーション事例3選

ここまで解説したように、中古マンションの寿命は117年ともいわれており、築50年であっても適切に管理・修繕されているなら快適に住むことができます。

ここからは、ゼロリノベで実際に築50年程度のマンションをリノベーションした事例をご紹介します。

下記の記事では、ここで紹介した事例③のAさんご夫婦と、埼玉県で1974年築のマンションをリノベしたBさんご夫婦の経験者インタビューを載せています。

また、下記の記事では、築50年のマンションがリノベーションで見事に生まれ変わった事例7選を紹介。築古マンションのリノベーションでの注意点や費用に関しても解説していますので、あわせてご覧ください。

関連記事：【弊社実例紹介】築50年をリノベーション！古いマンションが生まれ変わった事例を大公開

中古マンションで本当に見るべきポイントとは？

「築年数が古い＝住みにくい」とは限りません。築50年のマンションでも、きちんと管理されていれば、今後も安心して暮らせるケースはあります。

重要なのは、過去の修繕履歴や今後の管理計画、住民の管理意識などがしっかりしているかどうかです。

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築50年のマンションに関するよくある質問

築50年のマンションを買っても大丈夫ですか？

マンションの管理・修繕状態がしっかりしている物件であれば、大丈夫といえます。気になる耐震性も、旧耐震でも、耐震検査をクリアしていれば購入に問題はありません。

本記事では、築50年のマンション購入を考えている場合に注意すべきポイントや耐震性について詳しく解説していますので、ぜひこちらを参考にしてください。

築50年のマンションは、購入後いつまで住めるの？

マンションの寿命は「管理状態」次第です。適切な管理・修繕がされていない物件は、築50年未満であっても寿命は短いといえます。大切なのは、築年数ではなく管理状態であり、ここをしっかり見極めることがポイントです。

編集後記