中古マンションの内覧チェックリスト66項目を公開｜内見のポイントや注意点も解説！

家は高額な買い物だからこそ、失敗は避けたいもの。不動産屋に何を聞けばいいのか、欠点を見逃して後悔しないか、不安に感じる方も多いでしょう。

しかし、ネットで調べても「日当たり」や「壁の汚れ」など基本的な情報ばかり。本当に知りたいのは、「自分で気付けない欠点」や「営業担当が隠したがるポイント」ではないでしょうか？

本記事では、後悔しないための「66のチェックポイント（PDF）」をはじめ、内見のポイントや注意点を解説します。

なお、本記事は「内覧」に焦点を当てているため、中古マンション購入の全体を知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
関連記事：中古マンション購入前に確認すべき注意点は「資産計画」「築年数」「耐震性」「設備」「周辺環境」の5つ！失敗したくない人向けのチェックリストを公開。

この記事の監修者

一級建築士
西村 一宏

東洋大学ライフデザイン学部講師。リノベーション・オブ・ザ・イヤーを受賞した設計・施工部門の責任者としてゼロリノベ建築を担う。

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内覧前の下準備で安心の物件選びを！

内覧に行く前の準備は、失敗を防ぐための必須プロセスです。用意・確認しておくと役立つのは、以下のとおりです。

• 図面の取り寄せ
  事前に物件のレイアウトや設備配置を把握し、内覧時の確認ポイントを明確にする。
• 空室情報の確認
  同じマンションで他にも空室がある場合、販売価格や部屋を比較してみましょう。また、空室が明らかに多い場合、管理状態や住民トラブルなども考えられるため、不動産会社に確認するのがおすすめです。
• 家具のサイズ確認（メジャーを持参すると◎）
  引越し後、家具のサイズがフィットするかを現場で実際に測定、確認する。
• 66チェックリストの活用
  弊社が用意した詳細な「66のチェックポイント」を活用し、内覧時に見落としがちな重要項目を網羅的にチェックする。

中古マンションの内覧は「変えられない部分」に注目！

マンション購入で後悔しないためには、後からお金で手直しできる内装（専有部分）よりも、以下の個人では変更できない部分に注目することが重要です。

• 建物の構造（耐震性）
  安全性の根幹となる部分。万が一の地震時にも安心できるかを確認しましょう。
• コンクリートの状態（耐久性）
  建物の経年劣化や耐久性を把握することで、将来的な維持管理費用や修繕計画のリスクを見極められます。
• 住人（隣人）の質
  日常生活に大きく影響するため、住環境や住民コミュニティーについてもチェックが必要です。
• 管理体制・修繕積立金の計画
  長期的なメンテナンスや費用負担の見通しは、安心して暮らすための重要なポイントです。
• 眺望や周辺環境
  日常の快適さは将来の資産価値に影響するため、現地の環境も確認しておきましょう。

中古マンションは、新しさや内装の美しさに惑わされがちですが、購入後に大きな修繕費用や環境面での後悔を避けるためには、まずこの「変えられない部分」をしっかりと見極めることが肝心です。

なお、後悔しない中古マンション購入については以下の記事もあわせてご覧ください。
関連：中古マンション購入における後悔を防ぐための「4つの失敗事例」を紹介している記事

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【変えられない部分】中古マンション内覧チェックリスト48

マンション購入は、内装などお金で変えられる部分よりも、後から対処が難しい「変えられない部分」をしっかり確認することが重要です。

次の7グループに分けて、重点的にチェックしましょう。

1. 建物の耐久性
2. 環境の安心性
3. 管理状況
4. 改修性（リフォーム・リノベーション）
5. 居住性
6. 売却理由
7. 見落としがちなチェックポイント

「変えれられない部分」は素人では見極められなかったり、プロでなければ調査できないポイントもあります。頼れる不動産仲介の担当者を味方につけて、協力しながら確認していくのが賢いやり方です。

1：建物の耐久性

• ヒビ割れの状態
  表面の軽い「ヘアークラック」は問題ないが、深い「構造クラック」は修繕計画を必ず確認。
• 鉄筋の劣化
  内部の鉄筋が露出・サビていないか、赤サビの流出がないかをチェック。
• 耐震基準
  新旧耐震基準の差はデータ上ほぼ同じですが、安心材料として確認する価値があります。
• ピロティ部分（建物の1階部分に壁がなく、駐車場や共用スペースおして使われる構造）
  耐震性がほかの部分に比べやや劣るため、注意してチェック。

旧耐震と新耐震基準について、もっと詳しく知りたい方は、下記の記事をチェックしてみてください。

関連記事：新耐震基準と旧耐震基準ってどれくらい違うの？

2：環境の安心性

• 防犯対策（住民同士のコミュニティー・防犯カメラ・バルコニーの見通し）を確認し、安心して暮らせる環境かを判断。

セキュリティについてもっと詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。

関連記事：【防犯】警視庁データで見るマンション購入注意点と対策方法＆グッズ

3：建物の管理状況

• 共用部分（エントランス・集合ポスト・階段・ゴミ置き場など）の清掃や整理整頓状況をチェック。
• 過去の修繕履歴と長期修繕計画の有無を確認し、将来的な管理状態を見極める。
• 管理費・修繕積立金の滞納状況や金額の適正性、今後の上昇リスクも含め検討する。

4：改修性（リフォーム・リノベーション）

• 「壁構造」は改修に制限が生じやすく、「ラーメン構造」は間取りの大幅な変更が可能。構造でリフォームの自由度が変わるため、今後の改修希望を踏まえて確認。
• 床構造（直床の場合は配管状況も含め）や、竣工図面の有無もチェックしておくと安心です。
• 古いマンションでは、建材にアスベストが使用されている可能性があります。とくに、鉄骨造（S造）の物件は、RC・SRC造よりも使用率が高めです。内覧時には、築年数やリノベーション履歴をチェックし、除去の必要性とその規模、費用リスクを慎重に判断しましょう。

5：居住性

• 電気容量や防音性能・ドア・窓の動作など、日常生活の快適さを左右する設備状況を確認。
• 採光・眺望・窓からの異臭、バルコニーの使用条件（物干し・室外機）、ペット飼育可否をしっかりチェック。

6：売却理由

• 売却理由が単なるライフスタイルの変化か、隠れたトラブルや建物の欠陥によるものかを見極める。
• 事故歴や近隣のトラブル情報など、将来のリスク要因を把握しておく。

7：見落としがちなチェックポイント

• 住宅ローン減税の対象か？
  ・条件：築25年以内、登記簿面積50㎡以上、耐震適合証明の取得可否など
  ・注意：減税目的で無理に条件を優先せず、総予算内に納めることが最重要
• ハザードマップの確認
  浸水や土砂災害のリスクをチェックするほか、災害時の避難経路も確認。
• リノベーション済み物件の「見えない部分」の確認
  ・床下、天井裏、配管などの劣化リスクを把握
  ・築年数や更新履歴を確認し、必要なら専門家の意見を求める

住宅ローン控除について、詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。

関連記事：【2025年最新】住宅ローン控除の適用条件や控除額をわかりやすく解説！

【変えられる部分】中古マンション内覧チェックリスト18

「変えられる部分」は「変えられない部分」ほど重要ではありません。なぜなら、予算をかければ改善できるからです。

たとえば、壁紙の汚れは張り替えで解決し、湿気は間取り変更で風通しを良くすることで改善できます。そのため、スケルトンリノベーションを前提にしている場合は、細かい劣化を気にする必要はほぼありません。

一方、そのまま住む場合は「後から改善できるか」という視点でチェックすると、購入後の負担を減らせます。

上のチェックリストを参考に、優先順位をつけて確認しましょう。

「変えられる部分」の弱みは、リノベーションで強みに変えることができます。詳しくは、下記の記事もあわせてチェックしてください。
関連記事：中古マンションのリノベーションの魅力は「価格の安さ」「値下がりのしづらさ」「立地のよさ」「理想の暮らしを実現できる」の4つ。費用や事例も解説。

内覧で気に入ったら「不動産買付証明書」を提出

不動産買付証明書は、買い手が売主に購入意思を示すための書類です。法的拘束力はなく、提出後に購入を取りやめても問題ありません。

気に入った物件があれば、購入前提でなるべく早く提出することをおすすめします。その理由は、主に以下の2つです。

• 早い者勝ちになりやすい
  住宅ローンを利用する買主同士の競争では、最初に購入意思を示した人が優先されるケースが一般的です。売主は、誰が最初に申し込んだかを把握しており、他の購入希望者が現れた際の判断材料にします。

• 売主からの情報を得やすくなる
  売主のなかには、購入意思がない人には詳しい情報を開示しないこともあります。買付証明書を出すことで、交渉や物件調査をスムーズに進めやすくなります。
  
  費用もかからず、提出自体にデメリットはありません。ただし、複数の物件に同時に申し込んだり、冷やかしで提出するのは、不動産仲介会社や売主の信用を失い、協力を得にくくなる可能があるため控えましょう。

不動産買付証明書についての詳細は、下記の記事を参考にしてください。
関連記事：「買付証明書」は物件に対する購入意思を示すために売主に提出する書類のこと。作成するメリット・デメリット、注意点をわかりやすく解説。

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そのほか重要な中古マンション内覧ポイント4選

ここまで、内覧時のチェックポイントを解説してきましたが、最後に心構えや準備についても紹介します。

まずは不動産仲介会社を選ぼう

不動産仲介会社によって対応は異なります。顧客目線で提案してくれる会社を選ぶことで、スムーズな物件探しが可能になります。

とくに、リノベーションを検討している場合は、不動産仲介と施工を一括で対応できるワンストップリノベーション会社の方が、手続きがスムーズにできます。

不動産仲介会社選びについては、下記の記事内「【STEP2】不動産仲介会社選び」を参考にしてください。
関連記事：中古マンション購入の流れと期間を図解でわかりやすく解説！取得までの8つのステップ・費用の目安・注意点も。

また、中古物件を買ってリノベーションを検討されている方には、以下の記事もおすすめです。
関連記事：リノベーションの流れが一目瞭然！4ステップでやるべきことを徹底解説

内覧は1回30分で十分！持ち物はスマホと認印だけ

内覧は、1回で終わらせるのが理想。とくに居住中物件では、何度も訪れると売主の印象を損ねることもあります。

持ち物はスマートフォンと、買付証明書提出時に必要な認印があればOK。通常、不動産会社がスリッパやメジャーなどを用意してくれることが多いため、事前に確認しておくとよいでしょう。

居住中物件の内覧ではマナーが重要

買主の印象次第で、交渉の流れが変わることもあるため、誠実な対応を心がけましょう。ポイントとしては、以下のとおりです。

• 清潔感のある服装で訪問
• 挨拶をし、無断で収納を開けない
• 撮影したい場合は許可を得る
• 長居せず30分、長くても60分で終える
• 子連れの場合は事前に相談

手土産は不要ですが、どうしても持参したい場合は、仲介担当者に相談するとよいでしょう。

値引き交渉は慎重に

無理な値引き交渉は、売主の印象を悪くし、結果的に購入できなくなる可能性もあります。本当にほしい物件なら、値引き交渉が必要か慎重に判断しましょう。

値引き交渉については、下記の記事をチェックしてみてください。
関連：中古マンションを値引きできた！不動産投資家の交渉術とセリフ集

満点の物件はない！70点なら買い物件の有力候補

完璧な物件を求めるのは理想論であり、実際にはすべての条件を満たす物件はほとんど存在しません。

現実的には、70点程度の物件でも十分有力な候補となります。たとえば、3,000万円の予算で6,000万円の物件を狙うのと同じで、完璧を求めすぎると理想と現実のギャップが大きくなり、なかなか条件に合う物件は見つかりません。

また、一見「すべてを満たす」物件があったとしても、どこかに大きな欠点が隠れている可能性が高く、不動産仲介業者の話に惑わされることもあるでしょう。逆に、70点程度の物件は、リフォームやリノベーションによってさらに点数を上げることが可能です。

完璧な物件を待っている間にかかる家賃は、無駄な出費となります。むしろ、70点の物件を早めに手に入れて、後から改修費用を投資することで、80点、90点と自分にとって理想的な住まいに仕上げる戦略が賢明です。

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まとめ

中古マンションの内覧では、後悔しないために「変えられない部分」に注目することが肝心です。

内装や設備など、後からリフォームで変えられる部分に惹かれがちですが、耐震性や管理状態、環境といった根本的な要素は購入後に個人で手直しができません。

内覧時には、見た目の美しさだけでなく、こうした変えられない要素もしっかりチェックし、総合的な判断を下すことが大切です。

なお、中古マンションの内覧時に役立つ「中古マンションのチェックリス（PDF）」を用意しましたので、ぜひ活用してくださいね！

編集後記

薮

賃貸の場合と見る場所が全く違うので、戸惑う方も多いはず。不動産購入は資産形成にもなりますから、長期的に安心性の高い物件を選ぶのが大切です。ゼロリノベでは内覧時に独自の建物調査も実施しています。ご自身で判断するのは心配…という方は、ぜひ内覧前にゼロリノベのおうちナビゲーターに個別相談してみてくださいね。

小野

修繕計画や管理費などの妥当性は一般の方にはわかりづらいもの。必ず仲介担当者に見てもらいましょう。契約を取りたいがために物件のデメリットを隠そうとする悪徳業者には気をつけてくださいね！