中古住宅購入の流れ｜手続きや確認すべきポイントを徹底解説！

近年、中古住宅を手頃な価格で購入し、リノベーションして理想のマイホームを手に入れる人が増えています。

しかし、中古住宅購入は、新築住宅購入とは異なる流れのため、しっかりとした事前準備が重要です。

今回、中古住宅を購入したいけど何から始めたら良いかわからない…。そんな不安を解消するために、具体的な流れと重要ポイントを解説します！

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築35年でも大丈夫？中古物件の見極めかた

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中古住宅購入の流れ、全6ステップ

中古住宅購入は、スピーディーさがポイントになります。そのためにも、物件の引き渡しまでのステップを事前にしっかり把握しておきましょう。

Step1：購入条件を「3つの観点」で整理

中古物件は一点モノのため、条件の揃った物件は人気でライバルがいたり、迷っている間にほかの買主に先を越されることも。そのため、購入時の決断やスピード感が大切です。

物件の取り逃しや、物件探しの長期化を防ぐためにも、購入条件を「予算」「エリア」「広さ」、3つの観点で整理していきます。

【購入条件1】無理のない予算を決める

購入条件のなかで、もっとも優先すべきなのが「予算」です。

予算（住宅ローン）は「借りられる最大額」ではなく、「無理なく返せる額」というのがポイント。さらに、住宅ローンの返済比率は「手取り年収の20％以下」が目安です。

無理のない予算にすることで予期せぬ出費に対応しやすく、将来のためにもお金を使いやすくなります。

この際、リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合は、その費用も含めた資金計画を立てることが重要です。とくに、リフォーム一体型ローン（住宅ローン＋リノベ費用込）を利用する際は、見積額を確実に借入金に含める必要があります。

自身で予算計画を立てるのが難しい場合は、ファイナンシャルプランナーに相談するのもおすすめ。自分たちが住宅ローンの審査を通過できる状態にあるかも、あわせて確認しておきましょう。

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【購入条件2】エリアを決める

購入条件2つ目は、「どこに住むか（エリア）」です。「職場から〇分以内」「子どもの学区内で」「郊外の静かなエリア」など、具体的に理想とする条件を家族で出し合うことから始めましょう。

そのうえで、何を優先するかを話し合い、優先順位をつけていきます。

やがて子どもが巣立っていくことなども念頭に、10年、20年先のライフプランも見据えて考えることが大切です。

【購入条件3】広さを決める

最後が物件の広さです。基本的に「予算と立地」、「立地と広さ」はトレードオフの関係にあります。広い家に住むには予算を上げるか、多少立地条件を譲歩するケースが多いためです。

ただし中古住宅の場合、はじめから広さの条件を狭める必要はありません。

これは、間取り次第で70㎡よりも60㎡の物件の方が、広く感じることがあるためです。また、リノベーションで効率的な間取りにすることで、狭いと感じていた面積でも快適に暮らすことは可能になります。

中古住宅は一点モノなので、広さに対しての固定観念を捨てて探したほうが、選択肢が広がります。

【弊社事例】家族3人で住む「60㎡以下」のリノベーションハウス

1984年築、広さ「59.96m²」のマンションをリノベーションした事例です。

将来を見据えたプランニングで、現寝室は将来的には息子さんのお部屋に。60㎡以下ながら、解放感のあるリビング・ダイニングで広さを感じられます。

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大月

ゼロリノベの施工事例ページでは、広さ（平米数）で検索することができます！間取りによって数字の面積よりも広く感じられる工夫が施された事例もたくさんあるので、自分たちの希望の広さの目安を検討する前に一度眺めてみると良いかもしれません。

【Step2】中古物件探し

中古物件市場は、賃貸市場並みに取引のスピードが早いため、気になる物件を見つけたら、すぐに不動産会社に連絡して内覧予約を取りましょう。出遅れてしまうと、あっという間に売約済みになることも少なくありません。

ただし、各物件で状態が異なるため、選ぶ際には注意が必要。目に見えない部分も含めて、物件の劣化状況や管理状況を慎重にチェックしましょう。リノベーションを検討している場合は、リノベーション会社に見てもらい、意見を聞くのがおすすめです。

中古マンションの内覧で確認すべき点については、下記の記事を参考にしてみてください。

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中古マンションの内覧チェックリスト66項目を公開｜内見のポイントや注意点も解説！ | ゼロリノベジャーナ… 中古マンション内覧時に確認したい66項目のチェックリストを公開！内見のポイントや買い物件の判断基準も解説するので、ぜひ参考にしてください。

【Step3】物件購入の申し込みとローンの事前審査

購入物件を決めたら、物件購入の申し込み手続きとローンの事前審査へと進みます。

買付申し込みを行う

購入したい物件が決まったら、購入予定金額や契約予定日などを記載した「買付証明書」という書類を、不動産会社を通して売主に提出します。それに売主が応じれば、購入に向けて条件交渉のスタートです。

なお、買付証明書は、売主に購入の意思を示すもので売買契約書とは異なります。法的拘束力はないため、キャンセルしてもペナルティはありません。

買付証明書についてもっと詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせて読んでみてください。

関連記事：「買付証明書」は物件に対する購入意思を示すために売主に提出する書類のこと。作成するメリット・デメリット、注意点をわかりやすく解説。

大月

内見をして納得のいく物件であれば「当日中に買付申込を行う」ことを強くおすすめします！私自身も中古マンションを購入したのですが、当日に買付していなければ取り逃がしていた可能性があったからです。

中古市場はスピード勝負とは聞いていましたが、想像以上に決断力とスピードが求められるなと実感しました。そのため、事前の条件整理と優先順位付けが非常に大事になると思います！

ローンの事前審査を受ける

買付申し込みと同時に、ローンの事前審査も申し込みます。

住宅ローンの事前審査には、源泉徴収票や課税証明書などの書類が必要です。また、リノベーション費用をローンに組み込む場合は、リノベ会社に早めに概算見積を作成してもらいましょう。

買付申し込みが誰よりも早くても、実際の買付は最初に事前審査を通った人が優先されます。ローン事前審査には約1週間かかるため、不動産会社のアドバイスを受けながら必要書類を集め、スピーディーに準備することが大切です。

住宅ローンの流れの詳細は、以下の記事を参考にしてください。

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【Step4】物件の重要事項確認と売買契約

物件購入時に、宅地建物取引士から買主に対して「重要事項説明書」が交付され説明を受けます。

重要事項説明書とは、物件の登記情報や売買代金、契約の解除に関する事項など、買主が売買契約を結ぶに際して知っておくべき重要な事柄がすべて記載された重要な書類です。

もし不明点があれば、その場で必ず解消するようにしましょう。内容をすべて理解したうえで、署名・捺印をし、物件価格の5～10％程度の手付金を支払います。

手付金は、基本的に「現金支払い」です。仮に、2,000万円で売買契約を締結した場合、100～200万円の現金を用意しなければなりません。予算を立てる際には、手付金についても見込んでおきましょう。

重要事項説明書で買主がチェックしておくべき10項目について、下記の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

関連記事：【必読】マンション購入契約の重要事項説明書の注意点10選

【Step5】住宅ローンの本申し込み＆契約

買主と売買契約を結んだら、住宅ローンの本申し込みをします。本審査では事前審査よりも必要書類が増え、さらに細かい審査がおこなわれ、結果が出るまでに通常1～3週間程かかります。

また、多くの住宅ローンは、団体信用生命保険（通称：団信）への加入を融資の前提条件としています。団信は、ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合、残りのローンを完済できる保険です。

審査に通ると、住宅ローンの契約です。当日は、担当者からローンの契約内容や返済条件について説明を受け、契約書の内容をよく確認したうえで、署名・捺印をします。

なお、ローン契約する金融機関の口座がない場合は、事前に総合口座を開設しておくとスムーズです。

団信の健康に関する告知事項例や、入れなかったときの対処法などを知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。

関連記事：団体信用生命保険の告知はどこまで調べる？入れないときの対処法３つ

【Step6】物件の引き渡し

住宅ローンの手続きが完了したら、引き渡し日に決済・引き渡しをおこないます。

住宅ローンで借り入れた資金で残金を支払い、司法書士が売主から買主への所有権移転登記や抵当権設定登記の手続きをおこないます。最後に権利関係の書類を受け取り、売買の手続きは終了です。

リノベーションをおこなう場合は、物件の引き渡しとプランニングが終了してから工事が始まります。素早く着工してもらうためには、リノベーション会社と綿密に打ち合わせ、早め早めに準備を進めておくことが大切です。

なお、中古マンションを購入する流れに特化した内容を知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

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中古住宅を購入する前に確認しておくべきポイント

中古住宅購入では、物件選びから契約、引越しまでに確認すべきことがいくつかあります。ここでは、購入後に後悔しないために押さえておくべきポイントを紹介していきます。

1.物件の状態・管理状況

中古住宅の購入において、物件の状態やこれまでどう管理されてきたのかも含めてチェックすることが重要です。物件の状況によっては、購入後にかかる費用が大きく違ってきます。

ホームインスペクション（住宅診断）

中古住宅を購入する場合、売買契約をする前に「ホームインスペクション（住宅診断）」を実施しましょう。

ホームインスペクションは、建築士などの専門家が、物件の状態（シロアリ・水回り・雨漏り・配管の劣化）や補修の必要性、リノベーションの可・不可などを診断してくれます。

不動産会社には、ホームインスペクション制度の説明義務、希望者への斡旋が義務化されています。

【マンション】修繕計画や管理費・修繕積立金の確認

マンションの場合、管理組合の運営状況、長期修繕計画、管理費・修繕積立の金額（増額予定の有無）をチェックすることが重要です。

修繕積立金や管理費が集まっていないと、大規模修繕工事が適切におこなわれないリスクも。修繕がきちんとおこなわれなければ、マンションの寿命に悪影響を与える可能性があるため、念入りに確認しましょう。

また、管理規約や利用細則も取り寄せ、リフォームの制約有無についても調べましょう。マンションによっては、カーペットからフローリングへの変更や、水回りの移動などを禁止しているケースもあるため注意が必要です。

耐震性のチェック

マンションの耐震性には、「旧耐震基準」と「新耐震基準（1981年6月1日施工）」の2つがあります。

新耐震基準は、旧耐震基準よりも大きな地震に耐えられる基準をクリアしていますが、だからといって「旧耐震基準＝危険」とは限りません。旧耐震基準でもしっかりと管理され、耐震補強工事を施している場合は問題ありません。

中古住宅購入では、築年数や耐震性が住宅ローン控除の対象にも影響することも覚えておきましょう。

下記の記事は、住宅ローン控除の基礎知識をはじめ、控除金額をシミュレーションしながら解説しています。気になる方は、ぜひチェックしてみてください。

関連記事：【2025年最新】住宅ローン控除の適用条件や控除額をわかりやすく解説！

2.諸費用の把握

中古住宅の購入で必要なのは、住宅ローンだけではありません。

資金計画を立てる際には、手付金や引越し費用、諸費用（仲介手数料・登記費用・保険代・固定資産税など）といった諸々の費用も含むことを忘れないようにしましょう。

中古マンション購入で必要な諸費用について詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせてチェックしてみてください。

関連記事：中古マンションの購入に必要な諸費用は「物件価格の10%」が目安。費用の内訳やシミュレーション・節約方法も解説。

3.引渡し・引越しまでのスケジュール

購入物件にまだ入居者がいる場合、引き渡し時期が遅れる可能性があるため、しっかりと退去時期を確認しましょう。

また、購入後リノベーションをする場合も同様で、工事期間をしっかり把握したうえで引越しのスケージュールを立てることが大切です。

4.立地・周辺環境のチェック

中古住宅選びの際は、生活の利便性だけでなく、災害リスクや夜間の治安もチェックするのがおすすめ。とくに「ハザードマップ」を活用し、長く安心して住める環境か確認することが重要です。

5.補助金・減税の対象になるか確認

中古住宅の購入やリフォーム・リノベーションでは、補助金や減税制度を活用できる場合があります。とくに、省エネ・耐震改修・バリアフリー工事をおこなうと、補助金の対象になることが多いです。

また、住宅ローン控除は築年数による適用条件があるため、対象外の物件は耐震基準適合証明書の取得などで適用可能になるケースも。

事前に活用できる制度を調べ、総費用を抑えられるか確認しておきましょう。

関連記事：【2025年】リフォーム・リノベーションで使える補助金や減税制度一覧｜注意点や申請方法も解説

中古住宅を購入するメリット・デメリット

中古住宅の購入で後悔しないためにも、いま一度中古住宅購入のメリット・デメリットの両方を把握しておきましょう。

下記の記事では、新築と中古物件のリノベーションのメリット・デメリットを詳しく解説していますので、興味のある方はチェックしてみてください。

関連記事：【お得はどっち？】新築とリノベーションを徹底比較！ 向いている人の特徴や5つのメリット

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中古物件購入からリノベーションまで！「ゼロリノベ」におまかせ

ゼロリノベは、ファイナンシャルプランナーによる資金計画から物件探し、リノベーションの設計・施工まですべてに対応できる「ワンストップリノベーション会社」です。

物件探しでは、一級建築士監修のもと「建物の専門家」として、建物の劣化状況をはじめ、修繕履歴や修繕計画などを総合的に調査します。

また、ゼロリノベには不動産業界のプロが在籍。物件の申し込みや契約、住宅ローンの審査など、物件購入に必要な手続きを迅速にお手伝いいたします。

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編集後記

ブレイス

わが家は新築での住宅購入だったのですが、希望エリアに土地の売り出しがあるとはじめて知ってから実際に購入を決めるまで何カ月もかかってしまいました。まさに予算や条件を決めきれていなかったため迷ってしまったのですが、近くで物件の売り出しは少ないのであのとき買えてラッキーだったなと思います。中古物件ならなおのこと。せっかくいい物件があったのに判断がおくれて手に入らないということがないようしっかり事前準備をしておきたいですね。

事前準備には、ゼロリノベでご用意しているデジタルブック『はじめての中古購入＋リノベ完全ガイド』も役立ちます。無料でダウンロードできるのでぜひ役立ててみてください。

大月

賃貸でもそうですが、不動産の購入にはスピードと決断力が求められます。好条件の物件ほど買い手がつきやすいので、他の方に先に購入されてしまい買い逃しするケースが多分にあるからです。だからこそ、事前に流れや注意点を把握したうえで進めるのが安心。リノベーションの流れを把握したい場合はこちらの記事もご参考ください！

楢崎

中古物件の購入は新築に比べて事前準備が多く、条件を明確にするために時間がかかります。特にリノベーションをする際には、建物の状態や改修の可否など、専門的な判断が求められるため、自分たちだけでは難しいことも多いです。すべての工程を自社管理しているワンストップリノベーションの会社を利用することで問題を解決し時間も節約できるのでおすすめです。